「親の家、どうすればいいんだろう…」
名古屋市東区で相続が発生したとき、
多くの方が最初に直面するのがこの問題です。
実家を相続したけれど住む予定はない
兄弟で共有名義になっている
固定資産税だけが毎年かかる
売るにも、何から始めればいいか分からない
しかも東区は、
白壁・主税町の戸建て
大曽根周辺のマンション
築30年以上の住宅
など物件タイプが多様です。
「とりあえず不動産会社に相談」も一つの手ですが、
最低限の知識を持っておかないと、
👉 税金で損をする
👉 共有トラブルになる
👉 売却価格で揉める
可能性があります。
１，相続不動産を売るまでの基本的な流れ
まずは全体像から整理します。
① 相続人の確定
最初にやるべきことは、
☑戸籍収集
☑法定相続人の確定
です。
遺言書がある場合は内容確認。
ない場合は法定相続に基づきます。
※法定相続分は民法で定められています。
② 遺産分割協議
不動産は分割しづらい資産です。
- 単独名義にする
- 共有名義にする
- 売却して現金分配
選択肢があります。
売却予定なら、
👉 事前に共有割合・売却方針を決めておく
ことが重要です。
③ 相続登記（義務化に注意）
2024年4月から、
👉 相続登記は義務化
されています。
相続を知った日から3年以内に申請が必要です。
未登記のまま売却はできません。
④ 査定・売却活動
査定依頼（複数社推奨）→ 媒介契約締結 → 売却活動 → 売買契約 → 引き渡し
ここからようやく「売却フェーズ」です。
名古屋市東区の不動産相場の特徴
東区は名古屋市内でも
✔ 都心近接
✔ 学区人気
✔ 住宅街ブランド性
があります。
ただし価格はエリア差が大きい。
例：
相場は常に変動します。
国土交通省の「不動産取引価格情報」やレインズ成約事例などを参考にするのが基本です。
相続不動産売却でかかる主な費用
ここ、曖昧にすると危険なので整理します。
① 仲介手数料
宅建業法で上限が定められています。
売却価格が400万円超の場合：
👉 （売却価格 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税
が上限です。
② 登記費用
- 相続登記
- 抵当権抹消（ある場合）
- 司法書士報酬＋登録免許税
が必要。
③ 譲渡所得税
売却益が出た場合に発生します。
計算式は：
✅売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
が譲渡所得。
税率は所有期間により異なります。
- 5年超：長期譲渡
- 5年以下：短期譲渡
※詳細は後半で解説
④ 印紙税
売買契約書に貼付。
売却価格に応じた税額。
⑤ 測量費・解体費（必要な場合）
古家付き土地の場合、
- 境界未確定
- 建物老朽化
で追加費用が発生するケースもあります。
「売るか、貸すか、保有か」の判断
東区は賃貸需要もあります。
しかし、
を考慮する必要があります。
相続直後は感情も絡みます。
でも、
👉 固定資産税は毎年かかる
👉 空き家放置はリスク
という現実もあります。
相続不動産売却で最も重要な「税金」の話
相続不動産売却で一番トラブルが多いのは、
👉 「思ったより税金が高かった」
というケースです。
ここを整理します。
① 譲渡所得税の基本構造
売却で利益が出た場合に課税されます。
■ 計算式（基本）
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
※取得費：購入価格（不明な場合は概算5%適用）
※譲渡費用：仲介手数料・解体費など
② 長期譲渡と短期譲渡
所有期間が
✅5年超 → 長期譲渡
✅5年以下 → 短期譲渡
で税率が異なります。
※相続の場合、被相続人の取得時期を引き継ぎます。
これ、非常に重要です。
③ 3,000万円特別控除（居住用財産）
一定条件を満たす場合、
👉 譲渡所得から最大3,000万円控除
できる制度があります。
ただし、
など細かい条件があります。
必ず税理士等へ確認が必要です。
④ 取得費加算の特例
相続税を支払った場合、
👉 一定期間内の売却で取得費に加算可能
な制度があります。
相続税を納付しているケースでは活用余地があります。
⑤ 小規模宅地等の特例（売却前の話）
これは相続税計算時の特例です。
一定の居住要件
面積要件
を満たすと評価額を減額できます。
ただし、売却前提だと適用可否に影響することもあるため注意。
共有名義トラブルは本当に多い
東区では、兄弟3人で共有、遠方在住者がいるケースが多いです。
共有のままでは、
👉 単独で売却不可
全員の同意が必要です。
事前に
- 持分整理
- 代償分割
- 換価分割
を決めておくことが重要です。
東区で相続不動産が売れにくいケース
誇張なしで書きます。
以下は売却に時間がかかる傾向があります。
■ 築40年以上・未改修戸建て
白壁エリア以外では、耐震基準未適合、修繕費見込み大で価格調整が必要になります。
■ 境界未確定
古い住宅地では、境界標が不明確なケースがあります。測量費（30〜80万円程度）が発生することも。
■ 相続登記未了
義務化後は特に注意。買主が敬遠する要因になります。
東区ならではの売却戦略
東区はエリア差が大きい。
① 白壁・主税町
ブランド性があるため、
👉 建物解体せずに売却できる可能性
があります。
② 大曽根エリア
マンション流通が活発。相場比較が重要。
③ 矢田・筒井周辺
築古戸建ては、土地値評価や解体前提査定になることが多い。
売却で失敗する人の共通点
① 1社だけで決める
→ 相場より安くなる可能性。
② 税金計算を事前にしない
→ 手残りが想定より少ない。
③ 感情で保有し続ける
→ 固定資産税・修繕費が積み重なる。
売却判断チェックリスト
以下に当てはまるなら検討タイミングです。
まとめ
名古屋市東区で相続不動産を売却する場合、
✔ 相続登記完了
✔ 共有整理
✔ 税制特例確認
✔ 相場把握
✔ 複数査定
この5点が基本です。
相続不動産は
❌ 早く売れば得
❌ 持ち続ければ安心
という単純な話ではありません。
でも、
👉 「何も知らずに動く」のが一番危険。
事前整理だけで、手残りは大きく変わります。
名古屋市東区で相続不動産・マンション売却をご検討中の方は、
状況に応じた整理が重要です。
詳しくは以下をご確認ください。