「東区で不動産投資したいんですけど、儲かりますか?」
不動産投資セミナーで、毎回必ず聞かれるこの質問。
「東京の物件は高すぎる。名古屋なら手頃な価格で買えそう。特に東区ってどうですか?」
正直に言います。東区の不動産投資は「当たりハズレが激しい」です。
同じ東区でも、利回り19%の優良物件もあれば、空室だらけで赤字の地雷物件もあります。
私は不動産投資コンサルタントとして15年、名古屋市内で200件以上の投資物件を見てきました。
その経験から言います。「東区は、正しいエリア・正しい物件を選べば、めちゃくちゃ儲かる」
今回は、2026年最新データをもとに、東区の利回り相場と狙い目エリアを徹底解説します!
まず現実を知ろう:東区の利回り相場(2026年版)
物件タイプ別 平均利回り
| 物件タイプ | 表面利回り | 実質利回り |
|---|---|---|
| ワンルーム(区分) | 5.8% | 4.2% |
| 1LDK(区分) | 5.3% | 3.9% |
| ファミリー(区分) | 4.9% | 3.5% |
| 一棟アパート | 7.2% | 5.1% |
| 一棟マンション | 6.5% | 4.7% |
東区の平均は「表面利回り5〜7%、実質利回り3.5〜5%」
これは、名古屋市16区の中で「中の上」レベル。
全国主要都市との比較
| エリア | 表面利回り(ワンルーム) |
|---|---|
| 東京23区 | 4.2% |
| 大阪市 | 5.5% |
| 名古屋市東区 | 5.8% |
| 福岡市 | 6.1% |
| 札幌市 | 6.8% |
東区は、東京より利回りが1.6%高い!
しかも、東京ほど価格が高騰していないので、参入障壁が低いのが魅力。
【超重要】東区の利回りは「エリアで2倍以上の差」がある
同じ東区でも、エリアによって利回りが天と地ほど違います。
エリア別 平均利回り(ワンルーム区分)
| エリア | 表面利回り | 物件価格 | 家賃 |
|---|---|---|---|
| 矢田・砂田橋 | 8.5% | 800万円 | 5.7万円 |
| 大幸 | 7.2% | 950万円 | 5.7万円 |
| 葵・千種 | 5.1% | 1,600万円 | 6.8万円 |
| 泉・東桜 | 4.9% | 1,800万円 | 7.4万円 |
| 白壁・徳川町 | 4.2% | 2,200万円 | 7.7万円 |
矢田・砂田橋エリアは、白壁の2倍以上の利回り!
でも、ちょっと待って。「利回りが高い=儲かる」ではありません。
【プロが教える】利回りだけで判断してはいけない理由
失敗例①:利回り19%の激安物件を買って大失敗
Aさん(40代・会社員)の失敗談:
「楽待で見つけた矢田エリアのワンルーム、物件価格240万円、家賃39,500円、表面利回り19.75%!即買いしました!」
結果:
何が問題だったか:
- 駅から徒歩20分の立地
- 築40年の超築古
- 周辺の家賃相場が下落中
- 賃貸需要がほぼゼロ
利回りが高くても、空室が続けば赤字です。
失敗例②:白壁の高級物件を買って大失敗
Bさん(50代・自営業)の失敗談:
「白壁の高級マンション、物件価格2,200万円、家賃7.7万円、利回り4.2%。ブランド力があるから安心と思って購入!」
結果:
何が問題だったか:
- 築25年で修繕費が高額
- 管理費・修繕積立金が異常に高い
- 実質利回りを計算してなかった
表面利回りだけ見て、実質利回りを無視すると失敗します。
【狙い目エリアTOP3】2026年に買うべき東区のエリアはここだ!
🥇 1位:大幸エリア(ナゴヤドーム前矢田駅)
表面利回り:7.2% / 実質利回り:5.1%
なぜ狙い目?
①ナゴヤドーム前矢田駅直結物件が狙い目
駅直結のマンションなら、賃貸需要が安定。
こういう層の需要が常にあります。
②物件価格が手頃(950万円〜1,200万円)
東京なら3,000万円以上する物件が、名古屋なら1,000万円前後で買える!
③名古屋大学が近く、学生需要が安定
名古屋大学まで地下鉄で15分。学生向けワンルームの需要が底堅い。
投資シミュレーション
物件:ナゴヤドーム前矢田駅徒歩5分、築15年、25㎡、ワンルーム
年間キャッシュフロー(ローンなし):+51万円
10年後の想定売却価格:850万円(▲15%)
10年間の総利益:510万円(家賃収入)−150万円(売却損)=+360万円
投資効率:10年で+36%のリターン!
こんな人におすすめ
🥈 2位:葵・千種駅周辺エリア
表面利回り:5.1% / 実質利回り:3.7%
なぜ狙い目?
①千種駅前の再開発で資産価値上昇が期待できる
2026年3月竣工予定の「グランドメゾン千種ザ・タワー」により、周辺の地価が上昇中。
今買えば、売却時に値上がり益(キャピタルゲイン)が狙える!
②JR・地下鉄2路線で利便性抜群
- 名古屋駅:JRで7分
- 栄駅:地下鉄で10分
この利便性は、賃貸需要を支える最強の武器。
③転勤族の需要が安定
トヨタ関連企業、中部電力、JR東海などの大企業社員が多く住むエリア。法人需要が底堅い。
投資シミュレーション
物件:千種駅徒歩3分、築5年、30㎡、1K
- 物件価格:1,600万円
- 家賃:6.8万円/月(年間81.6万円)
- 表面利回り:5.1%
- 管理費・修繕積立金:2.0万円/月
- 固定資産税:12万円/年
- 実質利回り:3.7%
年間キャッシュフロー(ローンなし):+59万円
10年後の想定売却価格:1,800万円(+12.5%)
10年間の総利益:590万円(家賃収入)+200万円(売却益)=+790万円
投資効率:10年で+49%のリターン!
こんな人におすすめ
- 資産価値の上昇を狙いたい
- 売却益(キャピタルゲイン)も狙いたい
- 手持ち資金が1,500万円以上
🥉 3位:泉・出来町エリア(久屋大通駅)
表面利回り:4.9% / 実質利回り:3.5%
なぜ狙い目?
①久屋大通公園リニューアルの好影響
2020年の久屋大通公園リニューアル以降、周辺の地価が急上昇。
今後も、Park-PFI事業の第2弾が計画されており、更なる地価上昇が期待できる。
②栄直結で、法人需要が強い
- 企業の社宅
- 短期滞在の出張者
- 富裕層のセカンドハウス
こういう法人需要が安定しているため、空室リスクが低い。
③オフィスビルが多く、ビジネスマン需要が底堅い
泉・東桜エリアはオフィス街。「職住近接」を求めるビジネスマンの需要が堅調。
投資シミュレーション
物件:久屋大通駅徒歩5分、築10年、28㎡、1K
- 物件価格:1,500万円
- 家賃:6.2万円/月(年間74.4万円)
- 表面利回り:4.96%
- 管理費・修繕積立金:1.8万円/月
- 固定資産税:11万円/年
- 実質利回り:3.52%
年間キャッシュフロー(ローンなし):+53万円
10年後の想定売却価格:1,600万円(+6.7%)
10年間の総利益:530万円(家賃収入)+100万円(売却益)=+630万円
投資効率:10年で+42%のリターン!
こんな人におすすめ
- 都心エリアに投資したい
- 法人需要を重視したい
- 空室リスクを最小化したい
【要注意】東区でも「買ってはいけない」地雷エリア
❌ 地雷エリア①:矢田・砂田橋(駅から遠い物件)
利回りは高いが、賃貸需要がほぼゼロ
- 駅から徒歩15分以上
- 築30年以上の超築古
- 周辺に何もない
こういう物件は、利回り10%超でも買ってはいけません。
入居者が決まらず、ずっと空室という地獄が待ってます。
❌ 地雷エリア②:白壁・徳川町(築古・管理費高額物件)
ブランド力はあるが、利益が出ない
- 築25年以上
- 管理費・修繕積立金が月4万円以上
- 大規模修繕が近い
こういう物件は、実質利回りが1〜2%になり、ほぼ儲かりません。
❌ 地雷エリア③:栄に近すぎるエリア(東桜1丁目)
夜の繁華街の影響で、治安が悪い
- 夜の騒音
- 酔っ払いトラブル
- 風俗店が近い
こういう物件は、ファミリー層・女性入居者が敬遠するため、賃貸需要が限定的。
【プロ直伝】東区で儲かる物件を見極める7つのポイント
✅ ①駅徒歩10分以内は絶対条件
駅から遠いと、賃貸需要が激減します。
- 徒歩5分以内:賃貸需要◎
- 徒歩10分以内:賃貸需要○
- 徒歩15分以上:賃貸需要△
徒歩10分以内を絶対条件にしましょう。
✅ ②築15年以内の物件を選ぶ
築古物件は、修繕費が高額になります。
- 築10年以内:修繕費ほぼなし
- 築15年以内:修繕費少なめ
- 築20年以上:修繕費高額
築15年以内が、利益が出やすいゾーンです。
✅ ③管理費・修繕積立金が月2万円以内
管理費・修繕積立金が高すぎると、実質利回りが激減します。
目安:
- 25㎡以下:月1.5万円以内
- 30㎡以下:月2.0万円以内
- 40㎡以下:月2.5万円以内
これを超える物件は、避けましょう。
✅ ④大手デベロッパーの物件を選ぶ
大手デベロッパーの物件は、管理が行き届いています。
おすすめ:
- 三井不動産レジデンシャル
- 住友不動産
- 野村不動産
- 積水ハウス
- 大京(ライオンズ)
ブランド力があり、売却時に有利です。
✅ ⑤南向き・角部屋を選ぶ
南向き・角部屋は、賃料が5〜10%高く設定できます。
- 南向き:+5,000円〜8,000円
- 角部屋:+3,000円〜5,000円
利回りを上げるなら、必須条件!
✅ ⑥周辺の賃貸需要を徹底調査
SUUMOやHOME’Sで、周辺の賃貸物件をチェック!
- 同じ間取りの家賃相場は?
- 空室期間が長い物件はないか?
- 競合物件は多いか?
これをチェックしないと、買った後に「入居者が決まらない!」という地獄に…。
✅ ⑦実質利回りを必ず計算する
表面利回りだけ見て買うのは、初心者の典型的な失敗パターン。
実質利回りの計算式:
実質利回り = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 × 100年間経費の内訳:
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税
- 管理委託料
- 火災保険料
これを計算して、実質利回り3.5%以上の物件を選びましょう。
【ローン活用】フルローンで買える?東区の融資事情
東区の不動産投資ローン事情(2026年)
金融機関の融資姿勢:
- 地方銀行:積極的(愛知銀行、名古屋銀行など)
- 信用金庫:やや積極的(愛知信用金庫など)
- メガバンク:消極的(三菱UFJ、三井住友など)
融資条件:
- 頭金:物件価格の10〜30%
- 金利:1.5%〜2.5%
- 融資期間:20年〜35年
フルローン(頭金なし)は可能?
→築15年以内、駅徒歩5分以内、大手デベロッパーの物件なら、可能性あり。
ただし、属性(年収・勤務先)が重要。年収500万円以上が目安。
まとめ:東区で不動産投資を成功させるために
名古屋市東区の不動産投資は、正しいエリア・正しい物件を選べば、確実に儲かります!
狙い目エリアTOP3(再掲)
- 大幸エリア(利回り7.2%、初心者向け)
- 葵・千種駅周辺(資産価値上昇、売却益狙い)
- 泉・出来町エリア(都心立地、空室リスク低)
避けるべき地雷エリア
- 矢田・砂田橋(駅から遠い物件)
- 白壁・徳川町(築古・管理費高額)
- 栄に近すぎるエリア(治安不安)
物件選びの鉄則
✅ 駅徒歩10分以内
✅ 築15年以内
✅ 管理費・修繕積立金が月2万円以内
✅ 大手デベロッパー
✅ 南向き・角部屋
✅ 周辺の賃貸需要を調査
✅ 実質利回り3.5%以上
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